离婚时，房产分割往往是夫妻双方最关心的问题之一，尤其是涉及到贷款房产的分割。贷款房产的分割不仅涉及到法律问题，还涉及到财务和情感因素。以下将详细介绍贷款房产分割的五大关键点，帮助离婚夫妻了解如何合理分割贷款房产。
一、明确贷款房产的性质
首先，需要明确贷款房产的性质。贷款房产是指夫妻双方在婚姻关系存续期间，通过贷款购买并登记在一方或双方名下的房产。根据我国《婚姻法》规定，婚姻关系存续期间所得的财产属于夫妻共同财产，因此贷款房产属于夫妻共同财产。
二、评估房产价值
在分割贷款房产之前，需要对房产的价值进行评估。评估房产价值的方法有多种，如市场比较法、收益法等。评估结果将作为分割房产的依据。
1. 市场比较法
市场比较法是通过比较类似房产的市场交易价格来确定房产价值的方法。具体步骤如下：
- 收集相同或类似房产的交易数据；
- 分析比较房产的区位、面积、户型、装修等因素；
- 根据比较结果，确定贷款房产的市场价值。
2. 收益法
收益法是通过预测房产未来收益来确定房产价值的方法。具体步骤如下：
- 预测房产未来的租金收入；
- 估算房产的运营成本；
- 根据预测的收益和成本，确定房产的价值。
三、确定分割比例
在评估完房产价值后，需要根据夫妻双方的实际情况和协商结果，确定分割比例。分割比例可以按照以下几种方式确定：
- 平分：将房产价值平均分配给双方；
- 按贡献分配：根据夫妻双方在购买房产过程中的贡献程度分配；
- 按需分配：根据夫妻双方的实际需求分配。
四、偿还贷款
在分割房产的过程中，需要偿还贷款。偿还贷款的方式有以下几种：
- 双方共同偿还：夫妻双方共同承担贷款还款责任；
- 一方偿还：由其中一方承担全部贷款还款责任，另一方获得相应的房产份额；
- 部分偿还：双方共同偿还部分贷款，剩余贷款由其中一方承担。
1. 双方共同偿还
双方共同偿还贷款的方式较为简单，只需按照约定的还款方式，共同承担还款责任即可。
2. 一方偿还
一方偿还贷款的方式较为复杂，需要协商确定以下事项：
- 贷款偿还金额：确定一方偿还的贷款金额；
- 房产份额：确定另一方获得的房产份额；
- 偿还期限：确定贷款偿还的期限。
3. 部分偿还
部分偿还贷款的方式较为灵活，夫妻双方可以根据实际情况协商确定偿还金额和期限。
五、办理过户手续
在偿还贷款并确定分割比例后，需要办理过户手续。办理过户手续的流程如下：
- 准备相关材料：身份证、户口本、结婚证、离婚证、房产证、贷款合同等；
- 提交过户申请：到房产交易中心提交过户申请；
- 缴纳税费：根据当地政策缴纳相关税费；
- 办理产权转移登记：领取新的房产证。
通过以上五个关键点的了解，离婚夫妻可以更好地应对贷款房产的分割问题。在实际操作过程中，建议夫妻双方在律师或专业人士的指导下进行，以确保分割过程的合法性和合理性。