在现实生活中，欠债不还的情况并不少见。一旦债务人逾期未履行还款义务，债权人就有可能申请法院强制执行。被执行人的房产作为其重要财产，常常成为执行的重点。那么，被执行人房产名下有哪些事情需要注意呢？本文将为您一一揭晓。
一、被执行人房产的查封
当债务人逾期未履行还款义务时，债权人可以向法院申请查封被执行人的房产。查封是指法院依法对被执行人的房产进行限制，使其不得转让、抵押、出租等。查封期限一般为两年，但可根据实际情况延长。
1. 查封程序
- 债权人向法院提交申请书，说明查封理由及被执行人房产的基本情况。
- 法院审查申请书，认为符合条件后，依法作出查封裁定。
- 法院将查封裁定送达被执行人，并通知相关当事人。
2. 查封期限
查封期限为两年，自查封裁定送达被执行人之日起计算。如需延长查封期限，法院应在查封期限届满前三十日内作出决定。
二、被执行人房产的评估
查封房产后，法院将对房产进行评估，以确定其价值。评估结果将作为执行依据。
1. 评估机构
法院可委托具有相应资质的评估机构对房产进行评估。
2. 评估方法
房产评估方法主要有市场法、成本法和收益法等。具体采用哪种方法，由评估机构根据实际情况确定。
三、被执行人房产的拍卖
在查封期限届满后，若被执行人仍未履行还款义务，法院可依法拍卖被执行人房产。
1. 拍卖程序
- 法院发布拍卖公告，公告内容包括拍卖时间、地点、起拍价等。
- 潜在买家报名参加拍卖。
- 拍卖会举行，最高出价者成为房产买受人。
2. 拍卖底价
拍卖底价由法院根据评估结果确定。
四、被执行人房产的分配
拍卖所得款项优先用于偿还债权人本金及利息。若拍卖所得款项不足以偿还全部债务，剩余部分可依法分配给其他债权人。
1. 分配顺序
- 优先偿还本金及利息。
- 剩余部分按债权比例分配给其他债权人。
2. 分配方式
分配方式包括现金分配、实物分配等。具体分配方式由法院根据实际情况确定。
五、被执行人房产的过户
拍卖成交后，买受人需办理房产过户手续。过户过程中，被执行人需配合办理相关手续。
1. 过户程序
- 买受人向法院提交过户申请。
- 法院审查申请，认为符合条件后，出具过户证明。
- 买受人持过户证明及相关材料到房产登记机构办理过户手续。
2. 过户费用
过户过程中，买受人需支付相关税费，如契税、印花税等。
总结
被执行人房产名下涉及查封、评估、拍卖、分配和过户等多个环节。了解这些环节，有助于债权人更好地维护自身权益。同时，债务人也应积极配合法院执行，以免造成不必要的损失。